¿Qué es una vivienda VIS? Requisitos, precio y subsidios en 2026
Actualizado: 24 sept
Una vivienda VIS (Vivienda de Interés Social) es la que tiene un precio tope de 135 salarios mínimos —$236.372.175 en 2026— y que el Estado impulsa con menores tasas de interés y subsidios para facilitar la compra de primera vivienda. En el Oriente antioqueño, proyectos como Ryos en Rionegro o Vallarta en La Ceja se venden como VIS.
Si estás pensando en comprar tu primera vivienda, seguramente ya escuchaste la sigla VIS más de una vez. Detrás de esas tres letras hay un tope de precio fijado por ley, unos requisitos concretos y unas ayudas del Estado que cambian de un año a otro. Esta guía reúne, en un solo lugar y con las cifras de 2026, lo que necesitas saber antes de firmar.
Qué es una vivienda VIS y en qué se diferencia de la No VIS
VIS significa Vivienda de Interés Social. Es una categoría definida por la ley colombiana, no un tipo de acabado ni una zona específica: lo que hace VIS a una vivienda es que su precio de venta no supere el tope que fija la norma cada año. Ese tope se mide en salarios mínimos, así que sube cuando sube el salario.
La diferencia con una vivienda No VIS es doble. Primero, el precio: una No VIS supera el tope y no está pensada como primera vivienda subsidiable. Segundo, los beneficios: solo la VIS (y su versión más económica, la VIP) da acceso a las coberturas a la tasa de interés y a los subsidios estatales. Una vivienda VIS puede tener zonas comunes completas —piscina, gimnasio, salón social—; ser VIS no significa ser básica, significa estar dentro del tope de precio.
¿Para quién tiene sentido una VIS? Sobre todo para quien compra su primera vivienda y quiere aprovechar los apoyos del Estado: parejas jóvenes, hogares con ingresos de hasta cuatro salarios mínimos y compradores que necesitan que la cuota inicial y la tasa del crédito pesen menos. Aun así, la VIS también la compra quien invierte para arrendar, porque en zonas de alta demanda como el Oriente antioqueño la valorización y la ocupación son buenas.
Dentro de la vivienda social hay dos escalones:
VIP (Vivienda de Interés Prioritario): el segmento más económico, hasta 90 salarios mínimos.
VIS (Vivienda de Interés Social): hasta 135 salarios mínimos a nivel general.
Cuánto vale una vivienda VIS en 2026 (topes en SMMLV)
El precio de la VIS se define en salarios mínimos (SMMLV), no en un valor fijo en pesos. Como el salario mínimo de 2026 quedó en $1.750.905, los topes de este año son:
Tipo de vivienda | Tope en salarios mínimos | Valor máximo en 2026 |
VIP (Interés Prioritario) | 90 SMMLV | $157.581.450 |
VIS (Interés Social) — general | 135 SMMLV | $236.372.175 |
Hasta ahora, algunas ciudades grandes y sus áreas metropolitanas tuvieron un tope mayor —hasta 150 salarios mínimos, unos $262.635.750 en 2026— por su costo de suelo más alto. Un proyecto de decreto del Gobierno propone unificar el tope en 135 salarios mínimos en todo el país y fijar el precio en pesos desde la promesa de compra (lo que se conoce como desindexar la VIS). A la fecha de esta guía ese decreto estaba en trámite, así que el tope aplicable depende del municipio y del momento de la compra: confírmalo con la constructora antes de separar.
Un dato práctico para el Oriente antioqueño: municipios como La Ceja, El Retiro o Rionegro no hacen parte del Área Metropolitana del Valle de Aburrá, así que en principio les aplica el tope general. Por eso ves proyectos VIS de la zona justo en ese rango: Vallarta, en La Ceja, arranca en $236.372.175 —exactamente 135 salarios mínimos—, y Ryos, en Rionegro, desde $241.099.618.
¿Por qué importa la propuesta de desindexar la VIS? Hoy el tope se mide en salarios mínimos, así que el precio máximo cambia cada enero cuando se ajusta el salario. Fijar el valor en pesos desde la promesa de compraventa le daría al comprador un dato estable: sabría el precio exacto en el momento de separar, sin depender del ajuste del año siguiente. Mientras el decreto no entre en vigencia, el tope aplicable es el que rija el día de la compra, y ese es el número que debes pedir por escrito a la constructora.
Requisitos para comprar vivienda VIS
Comprar una VIS no exige un trámite distinto al de cualquier vivienda: el proceso especial aparece cuando quieres aplicar a un subsidio. Estos son los requisitos generales que piden hoy los programas de vivienda:
No ser propietario de vivienda en ningún lugar del país.
No haber recibido antes un subsidio familiar de vivienda (salvo excepciones puntuales de la norma).
Ingresos del hogar dentro del tope del programa al que apliques: hasta 4 salarios mínimos para el subsidio de las cajas de compensación.
Estar clasificado en el Sisbén IV (para los programas del Gobierno) o afiliado a una caja de compensación (para el subsidio de la caja).
Contar con crédito hipotecario aprobado o carta de aprobación para cerrar la compra.
Si compras sin subsidio, basta con el crédito o los recursos propios y el proceso normal de escrituración. El subsidio es un beneficio adicional, no una obligación para acceder a una VIS.
Un punto que confunde a muchos compradores: el requisito de "no ser propietario" se revisa en el momento de aplicar al subsidio, no antes. Si vendiste una vivienda hace años y hoy no tienes ninguna a tu nombre, en principio puedes postularte. Y el tope de ingresos aplica al hogar, no a una sola persona: si compras en pareja, se suman los dos ingresos para comparar contra el límite del programa.
Cómo saber si un proyecto es realmente VIS
No basta con que la publicidad diga "VIS". Antes de separar, conviene confirmar tres cosas:
El precio de cierre está dentro del tope del año y del municipio. El precio que cuenta es el de la escritura, no solo el de lista; pídelo por escrito.
El proyecto está registrado como VIS ante la entidad correspondiente, condición para que apliquen los subsidios y las coberturas a la tasa.
El plan de pago cabe en tu presupuesto con la cuota inicial y la cuota mensual del crédito ya calculadas, incluyendo el efecto del subsidio si vas a recibirlo.
Un ejemplo de la diferencia: en Sabaneta, un proyecto de apartamentos de 70 m² que arranca por encima de $560.000.000 no es VIS, aunque esté en una zona con mucha oferta de vivienda social. El metraje y las zonas comunes no definen la categoría; la define el precio frente al tope.
Subsidios que aplican en 2026: Mi Casa Ya y cajas de compensación
Aquí hay un cambio importante que conviene tener claro antes de hacer cuentas. En 2026, Mi Casa Ya no está asignando nuevos subsidios a la cuota inicial: el presupuesto del programa se agotó y las nuevas asignaciones quedaron suspendidas a nivel nacional. Quedan cupos residuales en algunos municipios y se acaban rápido. Presentarlo como un beneficio disponible para cualquier comprador nuevo hoy sería inexacto.
La vía que sí está viva para quien compra por primera vez es el subsidio de la caja de compensación familiar, que puede llegar hasta 30 salarios mínimos (unos $52.527.150 en 2026) según los ingresos del hogar. El monto se escalona por ingresos: los hogares que ganan hasta 2 salarios mínimos suelen acceder al tope de 30 salarios; los que ganan entre 2 y 4 salarios reciben 20 salarios mínimos (unos $35.018.100 en 2026). A eso se suman, cuando aplican, las coberturas a la tasa de interés, que reducen la cuota mensual del crédito durante los primeros años y pueden significar varios millones de pesos de ahorro a lo largo del préstamo. Para acceder a este subsidio necesitas estar afiliado a una caja como asalariado o de forma independiente.
En resumen, los subsidios y ayudas que hoy tiene sentido revisar son:
Caja de compensación: hasta 30 salarios mínimos, para afiliados con ingresos de hasta 4 salarios mínimos. Es la ruta principal en 2026.
Cobertura a la tasa de interés: descuento sobre la tasa del crédito hipotecario durante los primeros años.
Mi Casa Ya: sin nuevas asignaciones a nivel nacional en 2026; verifica con tu caja o con la constructora si hay cupos residuales en tu municipio.
Programas municipales o departamentales: algunos entes territoriales manejan apoyos propios; consúltalos según dónde vayas a comprar.
Cómo postularte paso a paso
Revisa que cumples los requisitos (no ser propietario, no haber recibido subsidio, ingresos dentro del tope).
Consulta tu clasificación en el Sisbén IV y confirma tu afiliación a la caja de compensación.
Pide la preaprobación del crédito hipotecario con tu banco o con el aliado financiero del proyecto.
Elige un proyecto VIS que esté dentro del tope y reúne los documentos del hogar.
Radica la postulación al subsidio por medio de tu caja de compensación y avanza con la promesa de compraventa.
Proyectos VIS en el Oriente antioqueño
El Oriente antioqueño se volvió uno de los destinos preferidos para comprar vivienda cerca de Medellín: clima templado, aire limpio, conexión por la autopista y la doble calzada, y precios más razonables que los del Valle de Aburrá. La Ceja y Rionegro concentran buena parte de la oferta de apartamentos nuevos, y ahí es donde Nivel tiene proyectos de vivienda VIS activos:
Ryos (Rionegro): apartamentos VIS de 51 m² y 2 alcobas en unidad cerrada, desde $241.099.618. Últimas torres disponibles.
Vallarta (La Ceja): apartamentos VIS en el tope general de 135 salarios mínimos, desde $236.372.175.
El Refugio (La Ceja): apartamentos VIS con zonas comunes completas.
Si quieres comparar ubicaciones, precios y planes de pago, puedes ver todos los proyectos en la página de proyectos disponibles. También manejamos apartamentos y lotes No VIS en Sabaneta, El Retiro y La Ceja para quien busca un rango de precio distinto; el equipo de ventas te ayuda a ubicar cuál se ajusta a tu presupuesto y a los subsidios a los que puedes aplicar.
Preguntas frecuentes sobre la vivienda VIS
¿Cuánto vale una vivienda VIS en 2026?
El tope general de la VIS en 2026 es de 135 salarios mínimos, es decir $236.372.175. La VIP, más económica, llega hasta 90 salarios mínimos ($157.581.450).
¿Qué diferencia hay entre VIS y No VIS?
La VIS tiene un precio tope fijado por ley y da acceso a subsidios y menores tasas de interés. La No VIS supera ese tope y no accede a esos beneficios estatales.
¿Puedo comprar una VIS sin subsidio?
Sí. El subsidio es un beneficio adicional, no un requisito. Puedes comprar una VIS con crédito hipotecario o recursos propios siguiendo el proceso normal de escrituración.
¿Mi Casa Ya sigue disponible en 2026?
En 2026 Mi Casa Ya no asigna nuevos subsidios a la cuota inicial a nivel nacional; el presupuesto se agotó. La ruta viva para compradores nuevos es el subsidio de la caja de compensación.
¿Hay proyectos VIS en el Oriente antioqueño?
Sí. Nivel tiene apartamentos VIS activos en Rionegro (Ryos) y en La Ceja (Vallarta, El Refugio), dentro del tope de 135 salarios mínimos.
¿Quieres saber si calificas para una vivienda VIS? Escríbenos y un asesor de Nivel te ayuda a revisar tu presupuesto, el crédito y los subsidios a los que puedes aplicar.
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